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  • Prezzi bassi e affitti in ripresa: così il mattone batte il Btp

    Il rendimento medio di una casa in affitto è del 4,9%. Il caso concreto su un bilocale a Milano: nell'arco di 15 anni il patrimonio cresce di 30mila euro più che con l'investimento in titoli di Stato

    27/11/2017

    Prezzi del 40% inferiori rispetto al 2007 che antecedeva la crisi economica, costo del debito ai minimi storici e canoni di locazione in ripresa. Il mattone torna a proporsi come alternativa allettante per chi ha denari da investire.

    Secondo l'ufficio studi di Tecnocasa, il rendimento annuo lordo di un bilocale "medio usato", ovvero il rapporto tra i canoni di locazione annui (la somma delle 12 mensilità di affitto incassato) e il capitale investito per l'acquisto dell'immobile, è al 4,9% nella media nazionale, sintesi di un quadro che nelle principali città va dal 4,2% di Firenze al 5,9% di Verona.

    Ma come si traduce in soldoni questa prospettiva di ritorno ottenibile dalla locazione di un immobile? Un calcolo si può fare su un esempio concreto, prendendo il caso di Milano, città dove il rendimento lordo del mattone è in linea (4,9%) con il dato nazionale.

    Se si prende un investitore che dispone di liquidità per 236mila euro, l'ufficio studi ipotizza che possa comperare un bilocale situato in una zona semicentrale di Milano e di affittarlo con un contratto di locazione sul libero mercato, ricorrendo alla cedolare secca al 21%. In un arco temporale d'investimento di 15 anni, l'acquirente potrebbe incassare canoni di locazione mensili di 700 euro, su cui pagare ogni anno la cedolare secca al 21% (1.764 euro all'anno). Alla fine di ogni anno, dai canoni lordi l'acquirente deve poi detrarre le tasse, le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, l'Imu e la Tasi: ne restano 5.224 euro.

    Se si volesse mettere a confronto questo risultato con la remunerazione proposta da un Btp a 15 anni, con rendimento netto dell'1,93 %, si avrebbe il seguente risultato, con un minor guadagno nell'ordine dei 30mila euro. Ovviamente, il tutto tiene a patto che non ci siano imprevisti nella locazione dell'immobile, che possono andare dalla morosità alle altre molteplici problematiche che possono insorgere nel rapporto tra inquilino e proprietario. E - forse ancor più importante - ipotizzando una rivalutazione dell'immobile in linea con quella monetaria e non con quanto accadututo negli ultimi tempi: "Ci lasciamo alle spalle una crisi immobiliare molto importante determinata anche da una serie di eventi che erano anche difficilmente prevedibili (10 anni fa ci si aspettava un'inversione del trend, visto che arrivavamo da anni di intensa crescita immobiliare, ma non così lunga e di questa entità)", dicono dall'ufficio studi. "Non sarebbe corretto basarsi sull'andamento degli ultimi anni. Per cui abbiamo sempre utilizzato l'indice di rivalutazione monetaria perché il mattone, nel lungo periodo,  ha sempre difeso almeno dall'inflazione".

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