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Boom negli investimenti industriali e logistici: il raddoppio del primo trimestre 2025 spinge il settore a nuovi orizzonti

Il 2025 vanta un’impennata straordinaria per la logistica e il settore industriale in Italia: capitali che raddoppiano rispetto all’anno precedente, crescente interesse da parte degli investitori e la conferma di queste asset class come protagoniste del mercato immobiliare nazionale.

Nei primi sei mesi del 2025 in Italia, gli investimenti nel comparto industriale e logistico hanno superato i 670 milioni di euro, praticamente doppiando il valore registrato nello stesso periodo del 2024. Questo trend ha collocato il settore in cima alla graduatoria per allocazione di capitali, al pari degli uffici, coprendo circa il 25% degli investimenti complessivi nel real estate nazionale.

Sul fronte delle locazioni, il mercato ha totalizzato circa 480.000 m² di take-up, leggermente inferiore al 2024 ma in linea con la media decennale. La domanda è stata guidata prevalentemente da operatori logistici terzi (3PL), che hanno rappresentato la metà degli affitti complessivi, anche se le incertezze macroeconomiche hanno rallentato le decisioni degli occupier.

Il tasso di vacancy per immobili di grado A si attesta attorno al 4%, un dato accettabile ma influenzato dall’aumento di nuovi sviluppi e da una pipeline ancora in espansione.

Circa il 70% dei volumi investiti è legato a due grandi portafogli da oltre 200 milioni ciascuno. Le restanti transazioni si sono distribuite su tagli inferiori ai 50 milioni, con una preferenza marcata per strategie core+ e value‑add.

Geograficamente, il Nord Italia ha attratto il 60% del volume di take‑up, seguito dal Centro (24%) e dal Sud (16%). La maggior parte delle transazioni ha coinvolto superfici inferiori a 25.000 m² (>60% del totale), mentre solo poche hanno superato tale soglia.

Le operazioni built-to-own hanno perso terreno rispetto al 2024, rappresentando circa il 16% del totale (da un precedente 30%), mentre le formule in leasing hanno dominato con oltre il 60% del volume complessivo.

Nel primo trimestre 2025, i canoni prime sono saliti fino a:

• 68 €/m² in Milano e Roma

• 66 €/m² a Bologna

• 58 €/m² in Veneto

• 50 €/m² a Torino

Gli asset logistici “last mile” continuano a confermare canoni elevati, fino a 110 €/m² a Milano e Roma, con punte ancora maggiori per progetti build‑to‑suit adatti ai bisogni specifici dei tenant.

Nel corso del trimestre sono stati completati oltre 600.000 m² di nuove strutture, con una quota preponderante (circa il 75%) in sviluppo speculativo, segnale di una fiducia costante degli operatori nel potenziale di assorbimento del mercato.

Malgrado una flessione dei volumi nel secondo trimestre, con investimenti scesi a 141 milioni (‑29,5% su base annua), la prima metà dell’anno ha chiuso con un saldo positivo: circa 785 milioni di euro investiti, segnando un +61% rispetto ai circa 500 milioni del primo semestre 2024.

Analisti come quelli di Scenari Immobiliari e SFRE stimano per il settore logistico‑industriale una crescita stabile su tutto il 2025, grazie anche al backlog ereditato dal 2024. Le operazioni in corso e la fiducia degli investitori qualificati suggeriscono un secondo semestre altrettanto dinamico..

Attenzione particolare agli immobili built-to-suit, asset ad alto valore aggiunto progettati su misura per utenti finali o tenant di lungo periodo, soprattutto in segmenti quali grocery e cold‑chain: la domanda è in aumento, ma l’offerta resta scarsa, alimentando l’interesse per nuove realizzazioni tailor-made.

Il settore immobiliare logistico e industriale italiano domina la scena del real estate nel 2025: gli investimenti nei primi mesi sono più che raddoppiati rispetto all’anno precedente e il comparto ha raggiunto un quarto del flusso complessivo di capitali immobiliari. Nonostante alcune turbolenze nel secondo trimestre, i fondamentali—dalla domanda sostenuta, al crescente interesse per asset di qualità, fino alla compressione dei rendimenti—restano solidi. Le previsioni per la seconda metà dell’anno sono anch’esse positive, con grande attenzione a location strategiche, strutture tecnologicamente avanzate e flessibili adattamenti al modello industriale del futuro.